Bảng quảng cáo Bảng quảng cáo Bảng quảng cáo Bảng quảng cáo Bảng quảng cáo
Trang Chủ Tin Tức Tin Thị Trường Thẩm định tài sản đảm bảo – Độc lập để tránh rủi ro
Thẩm định tài sản đảm bảo – Độc lập để tránh rủi ro

Thẩm định giá tài sản đảm bảo (thế chấp) là một phần quan trọng của ngành thẩm định và hoạt động tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên hoạt động định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay vẫn còn mang tính nội bộ, thiếu vắng vai trò của thẩm định giá độc lập, dẫn đến nhiều tranh chấp,  gia tăng tỷ lệ nợ xấu,  gây ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và nhiều thiệt hại cho ngân hàng.

 Lỗ hổng định giá tài sản đảm bảo                

Bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng hiện đại nào đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản đảm bảo. Việc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng và người vay đối với tài sản đảm bảo. Về nguyên tắc , để tránh rủi ro ngân hàng thường chỉ cho vay 75% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên trong thực tế số tiền cho vay có khi lại không đồng nghĩa với giá trị tài sản. Việc định giá đa phần là do ngân hàng tự thực hiện nên nguyên tắc 75% cũng có thể được thay đổi khi ngân hàng và người vay thống nhất về thỏa thuận.  

Với người đi vay, tài sản đảm bảo là một trong những “điểm cộng” để ngân hàng xét duyệt mức cho vay, còn về phía ngân hàng, đó là cơ sở để đưa ra hạn mức cho vay và giải quyết khi có tranh chấp. Do đó, nếu việc thẩm định không được thực hiện một cách chính xác, sai quy chuẩn (định giá cao hơn giá trị thật, định giá nhầm tài sản…), thì nguy cơ gây ra thiệt hại nhất là về phía ngân hàng là rất lớn. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải chấp nhận dạng rủi ro kiểu này. Có rất nhiều vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng có nguyên nhân xuất phát từ khâu thẩm định. Hậu quả của việc thẩm định cẩu thả, thậm chí “lờ” đi tính pháp lý của tài sản đảm bảo khiến hợp đồng thế chấp có khả năng bị tuyên vô hiệu. Đối với ngân hàng, đây là rủi ro lớn bởi ngân hàng sẽ chẳng biết “bấu víu” vào đâu khi mà “phao cứu sinh” cuối cùng là tài sản đảm bảo đã nằm ngoài tầm với. Vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa một ngân hàng và CTCP Sản xuất thương mại bao bì Hùng Vân (Công ty Hùng Vân) mới đây là một ví dụ.

Cuối năm 2011, ông Trần Trung Hùng, Giám đốc Công ty Hùng Vân ký với ngân hàng hợp đồng cung cấp hạn mức tín dụng số tiền 12 tỷ đồng với 3 tài sản đảm bảo gồm: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất diện tích 54,5m2 tại xã Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) của gia đình; quyền sử dụng đất và tài sản trên đất diện tích 380m2 của hộ gia đình ông Trần Hữu Minh; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 172m2 tại quận Cầu Giấy do ông Nguyễn Công Điều đứng tên. Khi đến hạn trả nợ, Công ty Hùng Vân không thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi. Giải quyết tại cấp sơ thẩm, Tòa án Nhân dân quận Nam Từ Liêm chấp nhận yêu cầu đòi nợ 12 tỷ đồng, xử lý 1 phần tài sản đảm bảo nhưng bác bỏ đề nghị phát mại 2 khối tài sản là nhà, đất của hộ gia đình ông Trần Hữu Minh và Nguyễn Công Điều. Tại thời điểm thế chấp, vợ ông Nguyễn Công Điều không hề hay biết và không được ký vào hợp đồng. Trong khi theo Luật Hôn nhân gia đình, nhà đất này là tài sản chung của hai người, nên vợ ông Điều cũng phải có trách nhiệm liên đới. Tương tự, vào năm 2007, thửa đất của ông Trần Hữu Minh đã được chuyển nhượng một phần cho người khác xây nhà và chuyển hộ khẩu. Trong vụ án tranh chấp này, Hội đồng xét xử nhận định, lỗi xuất phát từ chính khâu thẩm định của ngân hàng.

up

 

Tương tự trường hợp Công ty cổ phần Xây dựng Tân Hoàng An dùng 2 tài sản là bất động sản để thế chấp cho khoản vay 10 tỷ đồng. Trong đó một tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của bên thứ ba đứng tên ông Lê Thành Long và bà Hoàng Thị Ngân. Khi xảy ra tranh chấp chủ tài sản cho rằng, việc định giá tài sản thế chấp đối với nhà đất trên là không chính xác. Trong hợp đồng thế chấp, diện tích đất là 475 m2 nhưng trên thực tế tại thời điểm thế chấp, diện tích gia đình ông Lê Thành Long được sử dụng chỉ là 265,5 m2. Ngân hàng đã không căn cứ vào diện tích thực tế sử dụng, mà vẫn ghi diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 475 m2. Do đó, theo chủ tài sản, không có căn cứ để định giá tài sản trên đến 7,1 tỷ đồng. Hậu quả của nhiều trường hợp nếu trên là tài sản đảm bảo trở thành không đảm bảo, ngân hàng không thu hồi được vốn.

Vai trò của thẩm định giá độc lập

Ông Ngô Văn Phương, Quản lý bộ phận Tư vấn và thẩm định giá của CBRE, thẩm định viên đầu tiên tại Việt Nam nhận bằng chứng nhận do Viện thẩm định giá Hoàng gia Anh cấp cho rằng:” Thiếu vắng vai trò của thẩm định giá (TĐG) độc lập trong các hoạt động tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản cao như hiện nay.” Hầu hết khách hàng, khi giao tài sản đảm bảo cho các Ngân hàng Thương mại thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiến chuyên môn, hoặc tham khảo nguồn thông tin “không chính thống”. Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các yếu tố rủi ro trong các phương án kinh doanh. Điều này ảnh hưởng lớn tới quá trình định giá TSTC.Định giá tài sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Tuy nhiên, TĐG nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá của ngân hàng từ trước tới nay chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngân hàng vẫn chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty TĐG chuyên nghiệp. Đây là chiến lược lâu dài, không thể ngay lập tức thay thế công ty quản lý nợ và khai thác tài sản hay công ty định giá của ngân hàng. Hiện tại, theo đánh giá của CBRE, tuy chưa nhiều nhưng cũng ghi nhận một số ngân hàng thương mại cổ phần đã đánh giá đúng được tầm quan trọng của việc thuê định giá ngoài để hạn chế, phòng ngừa và giải quyết nợ xấu.

Vai trò của dịch vụ TĐG là đưa ra giá trị xác thực nhất của tài sản, là giá trị mà ở đó người mua và người bán dễ dàng gặp nhau nhất. Đây không nhất thiết là giá giao dịch cuối cùng của tài sản, nhưng sẽ là căn cứ căn bản để hai bên thương thảo với nhau. Việc thuê TĐG nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, đảm bảo tính khách quan. Bất động sản tăng trưởng quá nhanh, quá nóng trong những năm gần đây đã làm các chủ đất/dự án ảo tưởng về giá trị của tài sản của mình.

 

 

 

phu nu tin game game moi yeu game game tin game suc khoe kenh game cay game tin game hay game8 bao game dai ca game game thu kho game the gioi game tin tuc suc khoe hang ngay game thoi trang game dua xe game ban sung doc tin tuc game hay choi game